Warum sich die Prüfung lohnt
Ein Baufinanzierungsangebot ist kein Preisschild, das für alle gleich ist. Banken kalkulieren für jede Anfrage neu: nach deinem Einkommen, deinem Eigenkapital, dem Objekt und danach, wie dringend sie gerade Neugeschäft wollen. Dieselbe Finanzierung kann deshalb bei zwei Banken spürbar unterschiedlich viel kosten.
Schon kleine Unterschiede summieren sich. Ein Beispiel: Bei einem Darlehen von 300.000 Euro bedeuten 0,2 Prozentpunkte weniger Sollzins rund 600 Euro weniger Zinsen im ersten Jahr. Über eine Zinsbindung von zehn Jahren kommen so schnell mehrere tausend Euro zusammen. Die Zahlen sind ein Rechenbeispiel, keine Aussage über aktuelle Konditionen.
Die 12 Punkte im Überblick
- Sollzins und effektiver Jahreszins
- Zinsbindung
- Anfängliche Tilgung und Restschuld
- Sondertilgungen
- Tilgungssatzwechsel
- Bereitstellungszinsen und bereitstellungsfreie Zeit
- Darlehenssumme und Beleihungsauslauf
- Teilauszahlungszuschläge und Gebühren
- Verpflichtende Zusatzprodukte
- Förderdarlehen (KfW, Landesbanken)
- Auszahlungsvoraussetzungen
- Gültigkeit des Angebots
1. Sollzins und effektiver Jahreszins
Der Sollzins ist der Zins, den die Bank auf die Restschuld berechnet. Der effektive Jahreszins enthält zusätzlich Kosten, die du an die Bank zahlen musst, etwa Bearbeitungsgebühren oder Kosten für Pflichtprodukte, und berücksichtigt die Zahlungsweise. Für den Vergleich zweier Angebote ist der effektive Jahreszins die bessere Größe, aber nur, wenn beide Angebote dieselbe Zinsbindung, dieselbe Darlehenssumme und dieselbe Tilgung haben.
Liegt der effektive Jahreszins deutlich über dem Sollzins, steckt etwas im Angebot, das Geld kostet. Frag nach, was es ist.
2. Zinsbindung
Die Zinsbindung legt fest, wie lange der Sollzins garantiert ist. Längere Zinsbindungen kosten in der Regel einen Aufschlag, geben dir aber Planungssicherheit. Entscheidend ist die Frage: Wie hoch ist deine Restschuld, wenn die Zinsbindung endet, und könntest du dann auch einen deutlich höheren Zins tragen?
Gut zu wissen: Nach zehn Jahren ab vollständiger Auszahlung kannst du ein Darlehen mit längerer Zinsbindung mit einer Frist von sechs Monaten kündigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung (§ 489 BGB). Eine Zinsbindung über zehn Jahre hinaus bindet dich deshalb weniger fest, als es aussieht: Sinken die Zinsen, kannst du nach zehn Jahren trotzdem wechseln.
3. Anfängliche Tilgung und Restschuld
Eine niedrige Tilgung macht die Monatsrate klein, aber die Restschuld am Ende der Zinsbindung groß. Viele Angebote rechnen mit einer niedrigen Anfangstilgung, damit die Rate attraktiv aussieht. Schau in den Tilgungsplan: Wie viel ist nach Ende der Zinsbindung noch offen, und in welchem Alter wärst du schuldenfrei?
Als Faustregel gilt: Die Restschuld am Ende der Zinsbindung ist das Risiko, das du in die Zukunft verschiebst. Je höher sie ist, desto stärker trifft dich ein höherer Zins bei der Anschlussfinanzierung.
4. Sondertilgungen
Sondertilgungen erlauben dir, zusätzlich zur Rate Geld zurückzuzahlen, zum Beispiel aus Bonus, Erbschaft oder Steuererstattung. Üblich sind Rechte zwischen 5 und 10 Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr. Prüfe, ob das Recht kostenlos ist oder den Zins erhöht, und ob nicht genutzte Beträge verfallen.
5. Tilgungssatzwechsel
Ein Tilgungssatzwechsel erlaubt dir, die Tilgung während der Zinsbindung zu ändern, etwa wenn ein Kind kommt oder das Einkommen steigt. Wie oft und in welcher Spanne das geht, ist von Bank zu Bank verschieden. Ein Angebot ohne diese Option ist nicht schlecht, aber weniger flexibel.
6. Bereitstellungszinsen
Bereitstellungszinsen zahlst du für den Teil des Darlehens, der noch nicht ausgezahlt ist. Beim Kauf einer Bestandsimmobilie spielt das selten eine Rolle, weil die Bank den Kaufpreis auf einmal auszahlt. Beim Neubau oder bei Kauf vom Bauträger wird das Geld aber in Raten abgerufen, oft über ein bis zwei Jahre.
Entscheidend ist die bereitstellungsfreie Zeit: Wie viele Monate nach Vertragsschluss beginnt die Bank, Bereitstellungszinsen zu berechnen, und in welcher Höhe? Üblich sind Werte um 0,25 Prozent pro Monat auf den nicht abgerufenen Betrag. Bei einem Neubau kann eine kurze bereitstellungsfreie Zeit mehrere tausend Euro kosten.
7. Darlehenssumme und Beleihungsauslauf
Der Beleihungsauslauf setzt das Darlehen ins Verhältnis zum Wert, den die Bank der Immobilie beimisst. Dieser Beleihungswert liegt meist unter dem Kaufpreis. Je höher der Beleihungsauslauf, desto höher der Zins. Oft verändern schon wenige tausend Euro mehr Eigenkapital die Zinsstufe.
Frag die Bank, in welcher Beleihungsstufe du liegst und ab welchem Betrag die nächste günstigere beginnt. Manchmal lohnt es sich, einen Bausparvertrag aufzulösen oder Rücklagen einzubringen, manchmal nicht.
8. Teilauszahlungszuschläge und Gebühren
Manche Banken verlangen einen Zuschlag, wenn das Darlehen in mehreren Raten ausgezahlt wird, oder Gebühren für Wertgutachten und Kontoführung. Bearbeitungsgebühren für Verbraucherdarlehen sind in Deutschland unzulässig. Steht trotzdem eine im Angebot, sprich es an.
9. Verpflichtende Zusatzprodukte
Achte auf Bedingungen wie eine Restschuldversicherung, einen Bausparvertrag, ein Girokonto oder eine Lebensversicherung als Voraussetzung für den Zins. Solche Koppelungen sind nicht immer schlecht, verteuern das Angebot aber oft deutlich, ohne dass es im Sollzins sichtbar wird. Eine Risikolebensversicherung kann sinnvoll sein, du kannst sie aber meist frei wählen.
10. Förderdarlehen
Je nach Vorhaben kommen Förderdarlehen der KfW oder der Landesförderbanken infrage, etwa der ISB in Rheinland-Pfalz oder der L-Bank in Baden-Württemberg. Prüfe, ob die Bank sie eingebunden oder überhaupt angesprochen hat. Nicht jede Bank leitet Förderdarlehen gern durch, weil sie daran wenig verdient.
11. Auszahlungsvoraussetzungen
Im Kleingedruckten steht, was vorliegen muss, bevor die Bank auszahlt: eingetragene Grundschuld, Nachweise des Eigenkapitals, Baufortschrittsbestätigungen, Versicherungsnachweise. Lies diese Liste vor dem Notartermin, damit die Kaufpreiszahlung nicht an einem fehlenden Papier hängt.
12. Gültigkeit des Angebots
Angebote gelten oft nur wenige Tage. Lass dich davon nicht unter Druck setzen, aber plane die Prüfung so, dass du innerhalb der Frist entscheiden kannst. Ein seriöser Vergleich braucht nicht Wochen, sondern eine vollständige Unterlage und einen Tag.
So vergleichst du zwei Angebote fair
Zwei Angebote lassen sich nur vergleichen, wenn die Eckdaten übereinstimmen. Halte diese Werte gleich, bevor du auf den Zins schaust:
| Eckdatum | Warum es gleich sein muss |
|---|---|
| Darlehenssumme | Andere Summe, anderer Beleihungsauslauf, anderer Zins |
| Zinsbindung | Längere Bindung kostet Aufschlag |
| Anfängliche Tilgung | Bestimmt Rate und Restschuld |
| Sondertilgungsrecht | Kann im Zins eingepreist sein |
| Bereitstellungsfreie Zeit | Beim Neubau oft teurer als der Zinsunterschied |
Faustregel: Vergleiche immer die Restschuld am Ende der Zinsbindung und die Summe der gezahlten Zinsen bis dahin. Diese beiden Zahlen sagen mehr als die Monatsrate.
Wenn du unsicher bist
Wenn du nach der Prüfung unsicher bist, ob dein Angebot gut ist, ist das normal. Die meisten Menschen schließen eine Baufinanzierung ein- oder zweimal im Leben ab. Eine Zweitmeinung kostet dich bei uns nichts: Du nennst uns die Eckdaten deines Angebots, wir vergleichen sie mit Finanzierungsmöglichkeiten aus unserem Bankennetzwerk und sagen dir ehrlich, ob es sich lohnt, weiterzusuchen. Wenn dein Angebot gut ist, sagen wir dir auch das.
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